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Le syndicat reste responsable des dommages causés par une partie commune à jouissance exclusive

Publié le : 07/10/2026 07 octobre oct. 10 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

En matière de copropriété, l’attribution d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune ne transforme pas celle-ci en partie privative. Cette qualification détermine notamment le régime applicable lorsqu’un dommage prend naissance dans cet espace, même si le règlement de copropriété impose son entretien à un copropriétaire particulier. Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation précise l’articulation entre cette obligation d’entretien et la responsabilité du syndicat.

Des infiltrations provenant d’une toiture-terrasse à jouissance exclusive

Un locataire commercial avait subi des infiltrations d’eau dans son local. Les désordres provenaient du complexe d’étanchéité défectueux d’une toiture-terrasse située au-dessus des lieux loués. Cette toiture constituait une partie commune à jouissance exclusive, dont l’usage était réservé au propriétaire d’un autre lot. Le règlement de copropriété stipulait que l’entretien et les réparations des parties communes faisant l’objet d’un usage exclusif incombaient aux propriétaires qui en bénéficiaient. Sur le fondement de cette clause, la cour d’appel avait écarté la demande indemnitaire formée contre le syndicat des copropriétaires.

La charge de l’entretien ne change pas la qualification de partie commune

La Cour de cassation admet qu’une clause du règlement puisse valablement mettre l’entretien d’une partie commune à jouissance exclusive à la charge du copropriétaire concerné. Une telle répartition demeure donc opposable dans les rapports internes à la copropriété. Elle ne produit toutefois aucun effet sur la nature juridique de l’espace. Malgré l’exclusivité de son usage et l’obligation d’entretien supportée individuellement, la toiture-terrasse reste une partie commune.

La responsabilité d’ordre public du syndicat demeure applicable

La décision d’appel est censurée au regard de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte institue une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, notamment lorsqu’ils résultent d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien. Cette responsabilité étant d’ordre public, le règlement de copropriété ne peut supprimer le recours de la victime contre le syndicat. La clause organise uniquement la prise en charge de l’entretien. Après avoir indemnisé la victime, le syndicat conserve néanmoins la faculté d’exercer une action récursoire contre le copropriétaire tenu à cet entretien, si les conditions de sa responsabilité sont réunies.
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